¿Por qué y para qué necesitan financiación las Comunidades de propietarios?. La necesitan por la misma razón que nosotros necesitamos financiación para comprar nuestro primer coche, nuestra casa, montar un negocio, etc. De igual manera, las Comunidades de propietarios necesitan acceder a financiación para llevar a cabo obras de mantenimiento y rehabilitación e instalaciones muy necesarias, en algunos casos exigibles por Ley. Algunas de ellas son muy costosas, de decenas o cientos de miles de euros, y sin obviar la aportación económica de los propietarios generalmente mediante derramas, existen casos en los que dichas obras e instalaciones se deben ejecutar sin demora. Esta exigencia en el tiempo, es lo que hace que no se pueda esperar meses o años a recaudar los importes de las derramas aprobadas. Obras como las columnas del edificio que presentan un deterioro importante que pone en peligro la estabilidad y seguridad del edificio y sus ocupantes, la fachada que requiere una rehabilitación al tener un profundo deterioro que provoca daños a las viviendas y sus habitantes, la instalación de un ascensor…. Si se necesita dinero, ¿qué hacer entonces?, una solución es acudir a la entidad financiera con la que opera nuestra Comunidad y solicitar un préstamo. Llegados a este punto y en base a nuestra experiencia, nos podemos encontrar con 2 obstáculos a superar, por un lado los propietarios, y por otros los bancos y cajas:
- Los propietarios.- Una parte de los propietarios son remisos a pedir dinero prestado a los bancos y cajas. No lo tienen claro, no tienen suficiente información, saben lo mucho que cuesta que te den un préstamo… ¿Cómo va a dar un banco financiación a una Comunidad de propietarios? ¿Y qué pasa con los morosos que no pagan? ¿Si no se paga el préstamo a tiempo, vendrá el banco a por mi casa?. ¿Nos saldrá más caro al tener que pagar los intereses del préstamo? ¿Tendremos que firmar todos los propietarios el préstamo?
- Los bancos y cajas.- En un porcentaje importante, los responsables del estudio y concesión de préstamos de las oficinas bancarias no conocen la legislación en esta materia, no conocen las vías de financiación a la que pueden acceder las Comunidades de propietarios, no saben qué documentación pedir, nos dicen que no se puede porque las comunidades no tienen personalidad jurídica, y en muchos casos no se fían del cumplimiento de las Comunidades de propietarios. A puerta cerrada nos comentan en algunos casos que han visto y conocen la diligencia, responsabilidad y el funcionamiento de muchas comunidades, administradores, presidentes, juntas directivas, propietarios; y han aplicado aquello de que si no te acercas al fuego, no te quemarás. Pero debemos decir que no todo es oro, ni todo ceniza. Todas las comunidades no son iguales, y todos los bancos tampoco. [bctt tweet=»‘Si no se puede esperar por una derrama, la financiación de un banco o caja es una alternativa válida'» username=»Afisecan»]
¿Necesita tu Comunidad financiación bancaria? Si es así, ¿Cómo conseguirla?
Si se debe acometer obras para la seguridad, habitabilidad y accesibilidad en el edificio, necesitas recaudar dinero para llevarlas a cabo. Si no se puede esperar por una derrama, la financiación de un banco o caja es una alternativa válida que permitirá disponer del dinero para ejecutar dichas obras de forma inmediata. Algunos temas que se deben tener en cuenta por las comunidades y por las entidades financieras:
- Las Comunidades de propietarios tienen personalidad jurídica para contratar operaciones crediticias con el fin de llevar a cabo obras de rehabilitación, tal y como regula el art. 9.4 y 9.5.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
- La Comunidad de propietarios deberán aprobar en una Junta General la solicitud de financiación a las entidades financieras, y la cesión de información a terceros según LOPD. El presidente firmará el préstamo en representación de la Comunidad de propietarios, nunca a título personal, por lo que no deben firmar el resto de propietarios.
- ICO tiene una línea de financiación en unas condiciones ventajosas denominada ICO Empresas y Emprendedores donde los particulares y comunidades de propietarios pueden solicitar financiación para la rehabilitación de sus viviendas.
- Se debe estudiar y analizar las obras a acometer, las cuantías y costes de los trabajos e impuestos. Ver la capacidad de pago de los propietarios y ajustar la cuota o derrama a la realidad económica de los mismos. Ver si la Comunidad cuenta con un ahorro que pudiera usarse y disminuya la necesidad de financiación bancaria.
- Analizar y decidir que cuota o derrama será necesaria para hacer frente a la cuota del préstamo. Al existir la posibilidad de que haya desajustes y retrasos en el pago de algunos propietarios, debemos tener en cuenta el porcentaje de morosos que no están pagando, y el porcentaje de propietarios que sin llegar a ser morosos “permanentes”, sí que se pudieran tener algunos atrasos puntuales en el año. Es importante este estudio porque será necesario que la cantidad a recaudar por la Comunidad tenga un margen suficiente para que si se dan estas dos circunstancias, se pueda atender el pago de la cuota del préstamo. Es decir, puede ser saludable recaudar una derrama mensual de mayor cuantía que la cuota a pagar de préstamo al banco. ¿Cuánto más?, puede ser en la cantidad de las cuotas de los morosos que sabemos que posiblemente no la atiendan, más los posibles retrasos puntuales de algunos propietarios. El plazo del préstamo será importante porque dentro de los límites que establecerá la entidad financiera, un plazo mayor o menor, arrojará una cuota a pagar mayor o menor. Y mientras tanto, hacer gestiones permanentes para la recuperación de los saldos morosos si los hubiera.
- Dentro de la potestad y la necesidad que tienen las entidades financieras para el estudio de los préstamos solicitados, le aportamos para su estudio: cuentas de ingresos y gastos de uno o varios años, balances de situación de uno o varios años, porcentaje de morosidad de la Comunidad, su evolución, actuación y recuperación de varios años, presupuestos de las obras, certificación de los acuerdos adoptados sobre las obras, sus presupuestos y la aprobación de la solicitud de financiación, el plan de pagos al que es recomendable acompañar de un análisis de los presupuesto de ingresos y gastos, generación de cash flow, y comparativa entre la cuota a pagar de préstamo y la cuota a recaudar. Asimismo reflejar las actuaciones desarrolladas y a desarrollar en el futuro por la Comunidad con los propietarios deudores, tanto extrajudiciales como judiciales.
¿Y qué ocurre con los bancos y las cajas, y su capacidad para conceder financiación?
Lo que ocurre es que no están, pero se les espera. No es que sea especialmente difícil para las comunidades, lo es también para los particulares y empresas, es endémico. Nuestra experiencia nos dice que hay sorpresa cuando acudimos a un banco a solicitar un préstamo para una Comunidad de propietarios para acometer obras de rehabilitación. Hay algo de desconocimiento en las oficinas bancarias, pero no es casual, lo achacamos a que no hay ni ha habido “tradición” ni es “común” ver a las Comunidades solicitar un préstamo. Nunca lo habían hecho hasta ahora porque no podían. Obviando el sector público, los préstamos “de toda la vida” los han pedido los particulares y las empresas; la financiación a las Comunidades de propietarios es una recién nacida poco conocida. Una vez la oficina bancaria ha disipado las dudas, conocida la legislación y la incuestionable capacidad de las comunidades para acceder al crédito, los bancos se ponen a ello. Hay una cuestión indudable y es que los bancos están para conceder financiación, es su negocio y lo cuidan. Pero ellos deciden a quien, como haríamos cualquiera de nosotros si decidiéramos prestar nuestro dinero. Si la Comunidad acredita una cierta antigüedad trabajando con el banco, tiene unos saldos medios razonables, si hay recibos domiciliados y se atienden sin problemas, si su porcentaje de devoluciones es bajo o nulo, y si la morosidad de la Comunidad es baja o inexistente, Hay muchas probabilidades de que el banco conceda el préstamo hasta la cantidad que su estudio y las cifras de la Comunidad determinen. Si un particular va a pedir un préstamo, le pedirán las últimas nóminas, la declaración de la renta, la escritura de su propiedad…. Si es una empresa, igualmente el impuesto de sociedades, los pagos de los impuestos….., pero ¿Qué se le pide a una Comunidad de propietarios?. Cómo se mide la solvencia de una Comunidad de propietarios? Si no paga el préstamo, ¿Cómo cobrará el banco el dinero que le prestó?. Si queremos conseguir financiación para las Comunidades de propietarios, debemos tener claro estos aspectos y transmitirlos a quien corresponda y tenga la capacidad de dárnosla. Recordamos el comentario de un director de una oficina bancaria la primera vez que pedimos financiación para una Comunidad después de entrar en vigor el Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas: “es que eso de prestarle dinero a una Comunidad está como muy en el aire, se lo damos a todos y nadie responde…por eso deben firmar todos los propietarios”. Después de varias visitas, conversaciones y la aportación de documentación, empezamos a ver la luz y pudimos formalizar el préstamo a nombre de la Comunidad.
Conceder financiación a las Comunidades de propietarios es necesario para que los vecinos puedan llevar a cabo obras en sus edificios, mejoras e instalaciones; pero también es interesante y rentable para las entidades de crédito. Los bancos deben perder el miedo y la timidez con las Comunidades y lanzarse a captar ese negocio. Las comunidades no deben ser objeto de miedos y de dudas por posibles insolvencias, hay pocos prestatarios más seguros que las comunidades de propietarios. Ante posibles necesidades, deudas, faltas de liquidez, cuellos de botella por alta morosidad y un sinfín de situaciones que se dan en los edificios; las Comunidades con más o menos tiempo, siempre recaudan y hacen frente a sus pagos. La sombra de la insolvencia que pueda tenerse sobre las comunidades es cuando menos dudosa para cualquier acreedor, que en el caso de debérsele alguna cantidad siempre podrá acudir a los Tribunales. Cuando una entidad financiera presta dinero, es más fácil que la circunstancia de insolvencia se produzca en un particular o una empresa, que en una Comunidad. Desde que existe un edificio hay propietarios, y estos últimos tienen obligaciones. El art. 9 de la LPH describe las obligaciones de los propietarios, y el art. 22 de la LPH no deja dudas sobre la capacidad de recobro que tienen las entidades financieras y otros acreedores de cara a un hipotético préstamo impagado por una Comunidad, responsabilidad que les es subsidiaria a cada uno de los propietarios. Visto de otra manera, si tenemos una casa hipotecada y la perdemos por impago, podemos vernos sin el bien raiz por lo que el acreedor podría tener difícil cobrarnos al ser insolventes. Si una Comunidad de 20 viviendas no paga un préstamo, el banco podrá reclamar a la Comunidad y subsidiariamente a los propietarios de las viviendas en la cuota proporcional que posean, lo que no es poco. Las Comunidades y sus propietarios siempre encontrarán soluciones como lo han hecho hasta ahora. La financiación a las comunidades es un negocio que los bancos deben y les es interesante atender. Todas no podrán acceder a préstamos y se les denegará, como le ocurre a particulares y empresas, pero los bancos siempre estudiarán cada caso de forma individual. Y mientras llega el momento de solicitar financiación para obras, nosotros los administradores debemos gestionar y administrar correctamente las comunidades.
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