El pago puntual de las cuotas de tu comunidad de propietarios es imprescindible para conseguir que el mantenimiento y conservación de la misma se produzca en condiciones óptimas. Por norma general, la forma en la que debes contribuir se determina a través de los coeficientes de participación asignados en el título constitutivo o en los estatutos.
Debido a que cada comunidad de vecinos funciona de forma diferente, dependiendo de la configuración de la misma, es posible que tengas dudas sobre si, por ejemplo, los locales comerciales y viviendas con entrada desde la calle deben participar de los gastos de la misma manera que el resto de inmuebles.
Exención de cuotas de la comunidad de vecinos: casos
Atendiendo a las circunstancias que acabamos de ver y a otros supuestos, tu comunidad de vecinos puede declarar la exención del pago de determinada parte de las cuotas a través de tres mecanismos:
– Incluirlo en el título constitutivo.
– Incorporarlo en los estatutos de la comunidad.
– Aprobar esta exención por unanimidad en una junta de propietarios adecuadamente coordinada por la administración de fincas.
Una vez se apruebe esa exención de gastos, los propietarios exonerados quedarán libres de las obligaciones de pago de los gastos ordinarios (mantenimiento y conservación) y de los extraordinarios (sustitución y reparaciones). Algunos ejemplos en los que podrías encontrarte este supuesto son:
– Los locales comerciales y bajos, cuya entrada se realiza desde la calle, pueden estar exentos del pago de los gastos ordinarios y extraordinarios relativos al uso y mantenimiento de ascensores, limpieza, etc
No obstante, aunque tengan una exención genérica si se instala un ascensor o una plataforma salvaescaleras nueva, deberán participar en el pago de la misma ya que supone una mejora y actualización de la finca.
– Lo mismo ocurre en el caso de que la comunidad tenga jardines y zonas comunes de los que los propietarios de locales comerciales no hagan uso. Se podrá conseguir la exención del pago a través de los tres mecanismos que hemos visto al principio.
Motivos por los que se puede dejar de pagar la comunidad de propietarios
Un buen administrador de fincas te informará de que no existen otros motivos por los que puedas dejar de pagar las cuotas, salvo la exención recogida en los estatutos, el título constitutivo o la aprobada por unanimidad en la junta de vecinos.
Independientemente del uso que le des a las zonas comunes, de la calidad de la gestión de las zonas comunes, de la ocupación que hagas de tu vivienda y otras razones más o menos subjetivas, la manera habitual que existe para distribuir el pago de los gastos es a través del coeficiente de participación, aunque existen otras alternativas como la distribución a partes iguales, por ejemplo.
Qué pasa si hay vecinos morosos
Según recoge el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, es obligación de todos los propietarios hacer frente a los gastos de la comunidad que sean necesarios para el adecuado mantenimiento de la finca. No obstante, no es extraño ver cómo algunos vecinos intentan evadir esta obligación ofreciendo distintos tipos de excusas.
Si tu comunidad se encuentra en esta situación, es bueno que os informéis sobre los derechos y obligaciones de cada una de las partes, y estudiéis las posibles medidas a tomar para reclamar los pagos pendientes a los propietarios morosos.
Independientemente del estado en el que se encuentre la vivienda (arrendada, vacía, ocupada, etc.), el responsable del pago de las cuotas es siempre el propietario. Por este motivo será exclusivamente contra él con quien se puedan tomar las medidas legales oportunas.
Una medida inicial y de presión que podéis tomar será la de privarle de su derecho al voto. La Ley de Propiedad Horizontal recoge esta posibilidad desde la primera demora. No obstante, conviene aclarar que la privación de voto no le prohíbe participar en las reuniones con su opinión y sugerencias.
¿Cuándo recomienda el administrador de fincas acudir a un abogado?
El paso siguiente a la hora de reclamar el pago de las cuotas pendientes a un vecino moroso es la vía judicial. Este proceso puede comenzar de dos maneras diferentes: cuando el vecino impugne la deuda por la vía judicial o cuando la comunidad considere que es el momento adecuado para denunciar.
La ley no contempla un mínimo de cuotas pendientes para denunciar a un vecino moroso, pero el sentido común recomienda esperar a que la cantidad reclamada compense un proceso judicial. Una vez se tome la decisión, se tendrá que aprobar en una junta siguiendo los siguientes pasos:
– Convocar una junta a todos los propietarios (incluyendo a los morosos) a través del procedimiento indicado en la Ley de Propiedad Horizontal.
– En la convocatoria se debe adjuntar el orden del día, donde se comunicará la intención de comenzar con la reclamación de las cuotas pendientes, que se incluirán bien detalladas.
– La reclamación judicial debe aprobarse por mayoría simple, así como nombrar a las personas que se van a encargar del trámite.
– Las decisiones adoptadas se incluirán en el acta con el resto de acuerdos, e irá firmada por el presidente y el secretario. Este acta se enviará posteriormente a todos los propietarios.
– Asegurarse de que el cálculo de las cuotas es correcto y quién es el titular de la deuda.
– Requerir el pago pendiente a través de un burofax en un periodo de tiempo razonable.
– Emisión de una certificación sobre el acuerdo de la junta en el que se aprueba la liquidación de la deuda.
– Redacción y presentación de la demanda en el juzgado.
Ahora que ya conoces los motivos por los que un propietario queda exento del pago de las cuotas, y cuál es el procedimiento para reclamar las deudas, podrás ayudar a tu comunidad de propietarios a saber qué hacer ante estos casos. Contar con la asesoría adecuada facilitará todo el proceso y favorecerá el acuerdo entre vecinos a la hora de tomar decisión.
