¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)? ¿Qué regula?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que se encarga de regular todos los alquileres de bienes inmuebles en España. En ella vienen recogidos aspectos como la duración de los contratos de alquiler, el precio de las mensualidades o los gastos derivados de un arrendamiento, entre otras cuestiones.
¿Cuál es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) actual?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nació en el año 1964 y a partir de entonces ha ido experimentando varias modificaciones, siendo las más significativas las de 1995 y 2013. La normativa fue modificada por última vez en marzo de 2019, tras aprobarse en Consejo de Ministros vía Real Decreto-ley.
¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler?
Según la LAU, la duración de los contratos de alquiler puede ser libremente pactada por las partes, aunque sugiere un plazo de cinco años. Si es inferior a cinco años, o siete años si el arrendador es una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
Aunque, cabe mencionar, que hay una excepción y es que el arrendatario, es decir, el inquilino, puede acabar el contrato si notifica con antelación de 30 días previamente al término del contrato o de una prórroga.
¿Cuándo empieza un contrato de alquiler?
Se entiende que un contrato de arrendamiento comienza desde la fecha de inicio estipulada en el texto o desde la entrega del inmueble al inquilino, si esta es posterior a la señalada en el contrato.
Además, los alquileres serán celebrados por un año cuando no se indique una duración exacta o se señale que esta es indeterminada, sin detrimento de la prórroga anual.
Las prórrogas en un acuerdo de alquiler
Tras haberse cumplido la duración correspondiente al acuerdo, el contrato será aplazable anualmente hasta 3 años como máximo, excepto de si el arrendador notifique con una antelación de 4 meses al término del acuerdo su decisión de no renovarlo o que lo comunique el inquilino con una antelación de dos meses.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la fianza?
En la firma del acuerdo, el arrendatario tiene que abonar un mes de fianza en metálico al dueño o si el alquiler es para un uso diferente al de vivienda dos meses, la cual tendrá que ser registrada en la institución correspondiente al concepto de vivienda en el territorio autonómico pertinente del domicilio.
Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración no devuelve la cantidad depositada, se devengará el interés legal correspondiente.
¿Cómo se debe pagar el alquiler?
El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el que regula la renta del alquiler, el cual indica:
- Las partes serán las que decidan libremente la renta en cuestión.
- El cobro de la renta se desarrollará de forma mensual en los siete días iniciales del mes sin opción al propietario a solicitar el cobro anticipado de más de un mes de alquiler.
- Las partes también concretarán el lugar y el procedimiento por el que se desarrollará el pago. Si no se detalla, será en metálico y en la casa alquilada.
- El arrendador o propietario queda obligado a entregar al arrendatario el recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
¿Influyen las obras en el cobro de la renta?
En un periodo específico o determinado, se podrá acordar el importe de la renta, total o parcialmente, por la rehabilitación o reforma de la vivienda por parte del arrendatario. El incumplimiento por parte del arrendatario o inquilino de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.
¿Se puede incrementar el precio de la renta?
Según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta podrá ser actualizada anualmente si así se ha acordado expresamente. En caso de que se haya acordado pero sin especificar la metodología de referencia, a la fecha de la actualización se le establecerá la variación anual procedente del Índice de Garantía de Competitividad. De esta forma, el mes en el que se publicó el último índice en la fecha de la actualización del acuerdo será el que se tomará como mes de referencia.
En cualquier caso, no se podrá subir por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC), tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
¿Cuándo se puede echar a un inquilino?
Si el propietario del inmueble o vivienda lo necesita para él, su excónyuge o cualquier familiar que sea de primer grado de consanguinidad, se puede rescindir el contrato antes de tiempo, pero siempre después de que haya pasado un año desde la firma. En cambio, si el arrendatario resulta ser un moroso, se podrá iniciar un proceso de desahucio, independientemente de si se ha llegado al año o no.
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