En este artículo, te contaremos cuáles son los principales cambios que se introducen en la Ley de Propiedad Horizontal, para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria.
El pasado mes de junio, entró en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria enmarcado en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Esta nueva Ley (viene del Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre) introduce una serie de medicaciones en la Ley Consolidada 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH).
Son tres los motivos que aluden a la urgente y necesaria adopción de las medidas incluidas en la presente ley, según se desprende de su preámbulo:
- El grave deterioro edificatorio y residencial: donde más de la mitad del parque edificatorio residencial de nuestro país, son construcciones anteriores al año 1980, teniendo el 84% de estas edificaciones malas calificaciones en materia de consumo energético, y siendo no accesibles, el 75%..
- Dar una rápida respuesta tanto a los retos nacionales como europeos en materia de rehabilitación edificatoria.
- La posibilidad de destinar, a corto plazo, un gran volumen de recursos europeos al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
La ley en su preámbulo, desprende de manera complementaria y en línea con el marco europeo, los siguientes principios generales en la aplicación de las políticas relativas a la transformación energética y sostenible de la edificación, como una cuestión de interés público y siendo principal agente de descarbonización:
a) Tener en cuenta el principio de eficiencia energética, como eje principal en las estrategias para la descarbonización tanto de la edificación como de la economía.
b) Prestar especial atención a la salud de los ocupantes, buscando un equilibrio equitativo entre la calidad del ambiente interior y el consumo energético en la rehabilitación de edificios.
c) Atender al ciclo de vida completo de los edificios, como marco de referencia para todas las políticas asociadas con la edificación (incluidas las medidas de descarbonización), fomento de la economía circular*, así como de racionalización y uso eficiente del agua.
*Economía circular: aquel modelo de producción y consumo que conlleva desde compartir, alquilar, reutilizar, reparar, renovar y reciclar tanto materiales como productos ya existentes para crear un valor añadido.
d) Garantizar la economía circular que se ha comentado en el apartado anterior: atendiendo al ciclo de vida del edificio en lo relativo a:
- consumo de recursos
- consumo de energía
- generación de emisiones
e) Fomentar la digitalización de los nuevos edificios así como los existentes, para favorecer un mayor control, gestión y transparencia en lo relativo a su funcionamiento y consumos.
f) Reforzar la ejemplaridad de la Administración, debiendo ir más allá de las exigencias legales para que el aprendizaje en la rehabilitación, el diseño y construcción de edificios cada vez más eficientes crezca de manera exponencial.
g) Prestar especial apoyo público a la rehabilitación hasta que adquiera la dimensión y escala necesaria para la descarbonización de los edificios**, eliminando posibles barreras y priorizando medidas encaminadas a favorecer y canalizar la inversión privada y la lucha contra la pobreza energética.
**La descarbonización de los edificios: proceso por el cual se reducen o eliminan las emisiones de dióxido de carbono, que contribuyen al cambio climático, de las fuentes de energía de un edificio.
h) Fomentar una cultura y un marco normativo encaminados a asegurar el mantenimiento, conservación y mejora de los edificios, implicando a sus ocupantes y propietarios, como agentes principales en la descarbonización del sector.
i) Impulsar y apoyar el desarrollo de comunidades energéticas, facilitar la venta de servicios de demanda y flexibilidad, la agrupación y agregación de activos de energía distribuida en mini-redes y una mayor democratización del sistema energético, empoderando a los consumidores.
j) Reforzar la coordinación interministerial y entre los distintos niveles de la administración estatal, autonómica y local, asegurando un despliegue rápido y eficaz de las estrategias y programas nacionales en materia de clima y energía, así como en la rehabilitación de viviendas.
k) Asegurar que los regímenes de certificación y cualificación (acreditación de competencias), como pueden ser los programas de formación, estén disponibles para las profesiones relacionadas con la eficiencia energética, incluyendo a los proveedores de servicios energéticos, y los de auditorías energéticas, a los gestores energéticos, los expertos independientes y los instaladores de elementos de construcción, de conformidad con la normativa vigente aplicable.
l) Fomentar el control y verificación de la calidad de las actuaciones por medio de inspecciones documentales y de obra, así como su monitorización con el objetivo de verificar que los resultados obtenidos corresponden fielmente a lo proyectado, lo que ayudará para ajustar las políticas relativas a la edificación y mejorar la calidad de la construcción.
m) Promover el valor cultural y arquitectónico de la edificación, de forma que las actuaciones de rehabilitación energética y otras obras de mejora de dichos edificios sean compatibles con los deberes de protección, mantenimiento, preservación y conservación de los edificios catalogados así como inventariados, en los diversos instrumentos de protección histórico-artística.
Cambios que se introducen en la Ley de Propiedad Horizontal
El principal cambio que ha introducido en la Ley 14/2022, ha sido la adición de modificaciones en el régimen de propietarios, relacionado con las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la edificación, o a la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, estableciendo así un régimen de mayoría simple para la realización de dichas obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.
Asimismo, se establece que el coste de estas obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para dicho fin, tendrá la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en el artículo 9.1(apartado e))*** de la propia Ley 49/1960.
Artículo 9.1(apartado e))***(Enmarcado en las Obligaciones de cada propietario): contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
A colación de lo anteriormente mencionado, se modifican igualmente las obligaciones del propietario, a los efectos de incluir la aportación a los mencionados gastos.
Por otro lado, con respecto a los cambios que se introducen en la Ley de Propiedad Horizontal, se incluyen modificaciones en el régimen del impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje.
El moroso como objetivo. Modificaciones en el tratamiento de los recibos pendientes de pago.
En particular, y en relación a los morosos, la ley dice expresamente:
- Legitima a las comunidades de propietarios a acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación. Medidas tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal, o privando al moroso del uso de instalaciones y/o elementos comunes, siempre que no sean abusivas, desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.
En cuanto a los intereses moratorios, serán generados de manera automática, desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente, y éste no se haya hecho efectivo.
- La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar el pago de todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si fueran ordinarias como extraordinarias, o si fueran generales, individuales, o fondo de reserva. Todo ello, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
- Se establece la posibilidad de incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio, las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda (incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, siendo a cargo del deudor).
- Si el deudor se opone a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de éste, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses , así como las costas.
- La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.
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