Morosos en las Comunidades de propietarios

La morosidad en las comunidades de vecinos es un problema muy común que se acentúa mucho más cuando se trata de una comunidad pequeña, debido a que todos los gastos que se generan tienen que dividirse entre pocos propietarios. Para solucionar este problema es necesario actuar conforme a la ley, entendiendo lo que se puede y lo que no se puede hacer. A continuación les hablamos un poco acerca de todo lo relacionado con el impago en comunidades, no solamente para evitar caer en una situación de morosidad, sino para el vecino moroso finalmente cubra su adeudo.

¿Qué es un moroso de comunidad?

Un vecino que no se encuentre al día con sus pagos de comunidad es considerado como un moroso en su comunidad. Esta deuda puede tener afectaciones sobre las cuotas de gastos ordinarios y gastos extraordinarios, los mismos que han sido aprobados y son exigibles a cada uno de los miembros de la comunidad. En este punto, si alguno de los vecinos de la comunidad no se encuentra de acuerdo con un determinado gasto, tiene por obligación exponer sus argumentos en la Junta General. Ahora bien, si ha existido ya una aprobación en junta general y dicho vecino continua con su inconformidad, le asiste el derecho a impugnar el acuerdo de forma judicial, sin embargo la obligación de pago ya será exigible en base a lo estipulado en el acuerdo, aunque más adelante dicho acuerdo pueda ser anulado por el Tribunal.

¿Cómo se definen las cuotas de participación en las comunidades?

Uno de los aspectos más importantes dentro de las comunidades de vecinos son precisamente las cuotas de participación. En este caso en particular, las cuotas de participación en las comunidades se establecen en la escritura de obra nueva y división horizontal o en su defecto, en lo acordado en Junta General;  y en base a ello todos los vecinos están obligados a pagar los gastos comunes que corresponden al mantenimiento de los servicios generales de la comunidad. A manera de excepción, también es posible aprobar reglas de reparto especificas para gastos puntuales como el caso de determinas obras o el ascensor.

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¿Por qué es obligatorio cubrir los gastos extraordinarios?

Muchos problemas de la morosidad en las comunidades se derivan precisamente de los gastos extraordinarios, los cuales son obligatorios pagar. Este tipo de gastos tienen que ser aprobados en la Junta General con la aprobación de la mayoría que en cada caso requiera la ley. En este punto es fundamenta entender que cada vez se tienen más gastos obligatorios para todos los vecinos de la comunidad, algunos de los cuales pueden estar relacionados con la conservación o con la accesibilidad de la finca, incluso con los deberes de renovación aprobados por un organismo oficial.

¿Quién debe pagar los gastos de la comunidad?

La persona que debe hacerse cargo del pago de los gastos de la comunidad es precisamente el propietario en el momento que se exija el gasto de la comunidad. Es importante entender que de cara a la comunidad, la persona responsable de pagar las cuotas de la comunidad jamás es el inquilino o el cesionario, independientemente de lo que se haya acordado en el contrato de arrendamiento.

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¿Qué sucede cuando se vende la vivienda?

Cuando una vivienda se vende, la persona que debe pagar la cuota de comunidad es quien sea propietario en el momento de exigir las cantidades. También es importante no perder de vista que La Ley de Propiedad Horizontal en la que se estipula que si una vivienda cambia de propietario, este nuevo dueño debe responder con el inmueble de las deudas pendientes con la comunidad y que correspondan al año natural de la compra de la vivienda y a los tres años anteriores. Ahora bien, para evitar que se presentan problemas al momento de la venta ante el notario, el vendedor tiene que presentar al comprador, un certificado en el que deje en claro las deudas pendientes que se tienen con la comunidad. En estos casos es conveniente que el comprador no exonere al vendedor de este deber. En cualquier caso, es fundamental entender que la responsabilidad del antiguo dueño de la vivienda, no termina solo porque el comprador se haga responsable.

¿Y qué hay con los gastos futuros?

También es importante tener en cuenta que muchas veces la junta aprueba gastos u obras que se cubren de manera diferida. En todos los casos quien está obligado a cubrir estos gastos es siempre el propietario en el momento en el que la cantidad sea exigible. Esta es una de las principales razones por las que es importante que si se quiere entrar en una comunidad, primero averigüen los gastos que pudiesen estar pendientes de pago. Igualmente es responsabilidad del comprador investigar respecto al estado de la finca, así como las posibles reformas que se vayan a realizar en un futuro.

¿Qué pasa si no pagas la comunidad?

Cuando no se paga la comunidad, la junta de propietarios de la comunidad puede acordar una reclamación judicial de las cantidades adeudadas y en caso de que la demanda proceda, es posible que se presente un embargo de los bienes mediante una ejecución. Una posible solución ante este escenario es informar a la comunidad sobre tu situación económica y solicitar un plazo razonable para poder cubrir las cuotas que debes. También puedes buscar asesoría con empresas especializadas o administradores de fincas como Afisecan, que precisamente ofrecen un servicio de demandas gratis a morosos de comunidades, brindando asistencia legal, así como mediación de conflictos. Se ofrece también un seguro anti morosos, una plataforma online, un servicio de atención telefónica al propietario 24 horas, además de visitas periódicas, reparaciones urgentes, votaciones online y una gestión de ahorro, es decir, analizan todos los gastos, mantenimientos y obras con el objetivo de disminuir los costos.

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