Obras y Mantenimiento en las Comunidades de Propietarios

Una comunidad de vecinos es como una pequeña ciudad. Cada uno tiene sus intereses y sus gustos, pero al final a todo el mundo le interesa que el edificio luzca lo mejor posible. Es normal que surjan roces entre los vecinos, en especial a la hora de hacer frente a las obras y mantenimientos necesarios para garantizar la habitabilidad y seguridad del edificio, sobre todo en la fachada y la azotea. Contar con un buen administrador de fincas es clave para asegurarse de que se llevan a cabo todas las obras y trámites necesarios.

Obras necesarias y obras de mejora

Antes de entrar a fondo en las obras en sí, hay que hacer una pequeña parada para establecer la diferencia entre las obras necesarias y las obras de mejora. Sus nombres ya son bastante explicativos, pero no está de más recordar que la comunidad de propietarios está obligada a realizar una serie de obras y trabajos necesarios sin necesidad de acuerdo de la Junta de propietarios cuando sea para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo las necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las impuestas por parte de la Administración, pudiendo acarrear sanciones para el propietario que se oponga. Por su parte, las obras de mejora suponen nuevas instalaciones, servicios o mejoras no necesarias para la conservación, seguridad o habitabilidad del edificio. En este caso, la junta de propietarios podrá aprobarlas por mayoría.

Obras en la fachada

Las fachadas son la cara de los edificios, lo que la gente ve. Siempre están a  merced de las inclemencias meteorológicas, la contaminación, lluvia, sol, etc., así que necesitan un mantenimiento periódico. Cuentan con puntos singulares como el entorno de las ventanas, cornisas, volados o los aleros, y una simple inspección visual puede revelar daños como pueden ser grietas, sin olvidar la necesidad de pintarlas cada cierto tiempo. Una inspección más a fondo, llevada a cabo por un técnico, dirá si los bloques y ladrillos están en buen estado o hay que cambiarlos. Las cornisas o los aleros de la fachada y los balcones, pueden sufrir el ataque de organismos xilófagos, en concreto los de madera, así que también conviene revisar periódicamente su estado para tratarlos y repararlos en caso de que sea necesario. Lo mismo pasa con las juntas de dilatación, que deben renovarse cuando se deterioran.

Obras en la azotea

Cada cierto tiempo hace falta comprobar el estado de los shunts, chimeneas, barandillas, muros parapetos y elementos de seguridad de las azoteas, además del lucernario o las claraboyas. También hay que revisar las juntas de dilatación y, si se aprecian síntomas de deterioro, cambiarlas. Las tejas, los desagües o la impermeabilización son aspectos que también hay que comprobar cada dos años, ya que de no hacerlo y tomar las medidas necesarias el edificio puede sufrir importantes problemas estructurales. Estas actuaciones de revisión y supervisión debe realizarlas un arquitecto, pudiendo los vecinos ocuparse de tareas más simples como la limpieza de los desagües o la colocación de las gravas en las azoteas.

Otras obras

El ascensor también requiere un determinado mantenimiento y obras de adaptación debido a las nuevas normativas que van surgiendo; lo mismo que la instalación eléctrica del edificio, las paredes interiores, el garaje, las escaleras y barandillas, la instalación del gas, calefacción, el portero automático, etc. Reparaciones y obras de mantenimiento que se deben respetar para no poner en peligro la seguridad de los vecinos del edificio y sus propiedades. Para cumplir con todas ellas, es recomendable contar con un administrador de fincas que conozca la legislación, que gestione con los técnicos competentes,  que se ocupe de todos los trámites,  y se asegure de que se llevan a cabo las actuaciones necesarias.

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