Alquiler vacacional en las Comunidades de Propietarios

Como propietarios de una vivienda en una Comunidad de propietarios, a veces, podemos considerar la necesidad de alquilar nuestra vivienda a un amigo, conocido o turista para poder sacar un dinero extra a beneficio propio sobre todo durante el periodo estival. Lo que muchos de los propietarios ignoran, es que existen dos tipos de inquilinos temporales, los que quieren descansar durante sus vacaciones y los que quieren divertirse a costa del descanso de otros. Por eso, en este artículo, os vamos a hablar sobre cómo tener un alquiler vacacional en Comunidad de propietarios de manera legal y sobretodo respetando a los demás propietarios y vecinos de nuestra comunidad.

Debemos de tener en cuenta que muchos de los vecinos de nuestras Comunidad de Propietarios, en donde pensamos alquilar nuestra propiedad, tienen su vivienda habitual establecida en ese lugar que nosotros hemos denominado vacacional. Como norma general de convivencia nuestros vecinos merecen descansar, es más, tienen derecho a disfrutar del descanso después de una jornada laboral. Por eso, para evitar males mayores y evitar descontentos entre nuestros vecinos, te vamos a informar sobre lo que deberás de hacer para poder alquilar tu propiedad, obtener esos ingresos extra que tanto deseas y además no tener a tus vecinos en contra de dicha actividad.

Qué dice la Ley sobre el alquiler  de pisos para alojamientos turísticos 

Después de la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio, sobre los alquileres de vivienda por temporada, quedó excluido de su ámbito de aplicación lo siguiente:

 “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivando de su normativa sectorial”.

Según los abogados expertos en Derecho de la Propiedad Horizontal, el motivo de esta ley era dar cabida legalmente a una nueva realidad social, ya que muchas viviendas particulares estaban quedando relegadas a usarse para fines de alojamiento turístico, sobretodo en las ciudades costeras de España y grandes capitales. Frente a la tradicional oferta hotelera, internet ha creado un nuevo nicho de negocio, en el cual, los particulares pueden alquilar su vivienda unos meses al año para poder obtener un ingreso extra. Debido a que esto ha hecho que haya una gran competencia desleal con respecto a los hoteles, necesitaba que se regulase urgentemente. Por eso, en junio de 2013 se reguló de manera exitosa.

Características de la Ley

Las características de la citada ley pueden resumirse en los siguientes puntos:

• Se debe de cumplir con los requisitos legales establecidos para el ejercicio de una actividad empresarial, tanto a nivel administrativo como fiscal.
• Se debe de evitar en medida de lo posible la competencia desleal que afecta al negocio del turismo en España.
• La calidad del servicio de alojamiento ofertado debe de cumplir con los derechos de los consumidores.

En este contexto, son las Comunidades Autónomas quienes, basándose en el artículo 148 de la Constitución Española, han desarrollado la normativa vigente en materia de alojamiento turísticos, estableciendo en cada una de ellas los requisitos mínimos imprescindibles y aplicables. Por ejemplo, Andalucía  regula la vivienda con fines turísticos mediante Decreto 28/2016, de 2 de febrero, del cual se excluyen, entre otras, las viviendas  que ha sido cedidas de forma gratuita, los alquileres superiores a 2 meses o las viviendas de turismo rural.

Cómo pueden alquilar los titulares de la vivienda su propiedad

Los titulares de la vivienda que quieran destinar sus propiedades a este uso, deberán de presentar una declaración responsable ante la Conserjería competente en materia de turismo. Manifestando de manera explícita que cumple con los requisitos legales que se dictan en la ley.  Si el titular de la vivienda no cumple con dichos trámites se podría enfrentar a una multa de entre 2.001 a 18.000 euros. Por lo demás, los requisitos que deben de cumplir las viviendas son los siguientes: estar amuebladas, contar con los aparatos, enseres y ropa de cama y mesa necesarios, sistema de aire acondicionado o calefacción según la época del año etc. Las viviendas además deberán de contar con información turística del lugar.

Cuáles son las diferencias entre un arrendamiento normal y un arrendamiento destinado al uso turístico

El arrendamiento está destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por el contrario el arrendamiento de temporada puede tener una duración incluso superior a un año, siempre que su uso no se destine a vivienda habitual, por ejemplo, un estudiante, un profesional desplazado por una empresa por un periodo de tiempo etc. La principal diferencia entre ambos tipos de arrendamiento es que en el arrendamiento de temporada el arrendatario no tiene derecho de prórroga forzosa como sucede en los arrendamientos de vivienda por ejemplo.

¿Puede la Comunidad de Propietarios prohibir el alquiler vacacional?

El alquiler vacacional de viviendas puede convertirse en un gran problema para los vecinos del edificio. En zonas turísticas donde miles de personas tienen su residencia principal, convive la necesidad de llevar la rutina diaria con el periodo de vacaciones de otras miles de personas, que pueden provocar ruidos indeseados. Además, es una situación muy común en Canarias por ejemplo. Pero, la pregunta que nos hacen muchos clientes es la siguiente, ¿Puede prohibirse en una Comunidad de Propietarios que un propietario de una vivienda alquile a turistas? De momento depende de lo que se indique en los estatutos de la comunidad de propietarios, se prohíbe usar las viviendas para el turismo no se podrá hacer otra cosa. La duda también que se plantea en la mayoría de las Comunidades Autónomas, las cuales tienen competencias a la hora de decidir en materia de vivienda turística o vacacional, pueden las Comunidades de Propietarios vetar ese uso vacacional en las viviendas. Es una pregunta muy relevante, ya que ello depende de los vecinos, pero también el propietario tiene derecho a explotar sus viviendas de la forma que deseen siempre que se haga dentro de la legalidad.

Qué dice la Ley de la Propiedad Horizontal

Si acudimos a la Ley nacional,  Ley de Propiedad Horizontal, su artículo 7 podría llevar a los tribunales al propietario que realice alquiler vacacional si se prueba que es una actividad molesta para los demás vecinos. Pero, no es fácil poder demostrar ante el juez que la actividad molesta es lo suficientemente incómoda como para prohibir que se pueda seguir alquilando la vivienda. En caso de que hubiese una sentencia no favorable para el propietario bastaría con suspender la actividad, así como pagar una indemnización a la Comunidad de Propietarios por daños y perjuicios.

Qué dice la Normativa en Canarias

En caso de Las Islas Canarias, la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias es la aplicable a estos casos, desarrollada por el Decreto 113/2015, de 22 de Mayo, de viviendas vacacionales. Hasta que se aprobó el citado Decreto, la situación sobre el alquiler vacacional de viviendas en Canarias era casi ilegal. Ahora que se ha regulado y explicado bien lo que se puede y no se puede hacer, ha tenido una gran acogida por parte de los propietarios que quieren explotar su vivienda. Por ejemplo, se obliga al propietario a presentar una declaración responsable, como también se hace en Andalucía, ya que se trata de una actividad turística.

Recomendaciones para alquilar tu propiedad sin problemas

En una Comunidad de Vecinos en la cuál algunos propietarios quieren poner en alquiler su vivienda, deberán  de avisar a la junta con un tiempo de antelación e indicar que su propiedad será destinado a tal fin. De esta manera no habrá inconvenientes y los vecinos y tú podréis ejercer vuestro derecho. Si por ejemplo, nos encontramos con un propietario que alquila su piso a una persona que esta causando molestias al resto de propietarios, que no respeta las normas comunes establecidas, la Comunidad podrá denunciar y el juez puede darle la razón a la comunidad de propietarios, de esta manera ya no podrías alquilar tu vivienda al tener una prohibición judicial de usar la propiedad para dicho fin por un tiempo.

Si has comprado una vivienda como inversión y quieres alquilarla durante el verano para poder obtener unos ingresos extras, deberás ante todo de respetar las normas de la Comunidad de Vecinos y garantizar que no se ocasionarán molestias o destrozos a los vecinos que viven en la Comunidad de propietarios. Si tu vivienda está establecida en una zona turística, los estatutos de las comunidades pueden ser distintos a los que normalmente encontrarás en otras zonas de España. Una de las principales prohibiciones tiene que ver con que no se pueden alojar a viajeros en las viviendas que estén ubicadas en lugares vacacionales. La actividad turística será legal siempre que no exista un acuerdo previo que impida el alquiler de las viviendas.

Consejos para no tener problemas con la Comunidad de vecinos

• Avisa siempre con tiempo.
• Informa a tu inquilino de las normas de la comunidad para que las cumpla y no ocasione ninguna molestia o destrozo dentro de las zonas comunes.
• Si tu Comunidad de Vecinos no permite dicha actividad no lo hagas de manera ilegal.
• Selecciona muy bien a las personas a las cuales quieres alquilar tu vivienda, ya que esto puede marcar la diferencia entre tener una buena o una mala experiencia.

Conclusión

Aunque la Normativa cambia de una Comunidad Autónoma a otra, también depende del Ayuntamiento de la ciudad en la cual tengas tu propiedad, lo cierto, es que para poder explotar tu vivienda es mejor llegar siempre a un acuerdo con la Comunidad de Vecinos, estar informado de los Estatutos de dicha Comunidad y evitar en la medida lo posible las molestias a las personas que viven en la Comunidad de Propietarios. Si quieres tener un alquiler vacacional en comunidad de vecinos no dudes en seguir las indicaciones que te hemos mostrado a lo largo de este artículo.