La mayoría exigida para el cerramiento de terrazas fue modificada en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) realizada por la Ley 8/2013, cuya entrada en vigor se produjo el 27 de junio de 2013.
Hasta dicha reforma, el cerramiento de terrazas y otro tipo de obras, como la división de los pisos y locales para formar otros más reducidos, requería la unanimidad de todos los propietarios.
Tras esta reforma ,el requisito de contar con la unanimidad de todos los propietarios ha quedado reservado para menos materias en propiedad horizontal, exigiéndose ahora para muchos acuerdos comunitarios unas mayorías cualificadas.
La mayoría exigida para el cerramiento de terrazas (y otras obras que se contemplan en el art. 10.3.b) LPH) requerirá el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
La redacción del actual art. 10.3 b) exige la autorización administrativa previa para el cerramiento de las terrazas, por lo que se recomienda que antes de aprobarse por la Junta de Propietarios, debe comprobarse si la realización de las obras está permitida por el Ayuntamiento u organismo competente.
Por eso es importante conocer el criterio del Ayuntamiento previamente a la votación o sometimiento del asunto a la Junta.
Adicionalmente, se requiere cuando así sea necesario, el consentimiento de los propietarios afectados por dichas obras. Estos propietarios, si fuese así,tendrán que acreditar el perjuicio que sufren por el cerramiento de la terraza.
La Junta de Propietarios tiene facultades para pronunciarse sobre la naturaleza de las obras del cerramiento de la terraza, y, en caso de discordia con el vecino que ha solicitado su aprobación, pueden solicitar y someterse a un dictamen técnico.
Proceder al cerramiento de la terraza sin contar con el apoyo necesario para la aprobación por la Junta de propietarios puede tener la consecuencia final de tener que deshacer la obra emprendida y devolver la terraza a su estado original.
Si los ausentes a una Junta no se oponen en el plazo de 30 días a los acuerdos adoptados una vez se le notifiquen los mismos, su voto contará como a favor del acuerdo de la Junta, y por tanto será más fácil alcanzar los acuerdos cuando se necesita una mayoría (art. 17.8 LPH).
Aunque al estar las obras de cerramiento de terrazas incluidas en el art. 10.3 b) y no en las previstas en el art. 17.8 LPH, puede considerarse que para alcanzar la mayoría exigida para el cerramiento de terrazas no debe contarse el voto de los ausentes, sino que dicho acuerdo debe adoptarse por los presentes en la Junta siempre y cuando se reúna el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Si en la Junta no está presente o representado este porcentaje, el acuerdo no podrá ser aprobado, y si lo hiciera, puede ser impugnado por infracción de ley.
El coste de las obras de cerramiento de la terraza serán exclusivas del propietario que se beneficie de las mismas.
A su vez correrá con la indemnización de los perjuicios que cualquier afectado pueda acreditar y que será establecida por la Junta de Propietarios, quien podrá solicitar un informe técnico para su determinación en caso de discrepancia entre el beneficiado y el afectado.
