Una comunidad de propietarios es una clase de organización necesaria para la gestión en condiciones óptimas de los asuntos en común que surgen en un edificio.
Sin embargo, este tipo de órgano no nace por generación espontánea. No basta, por tanto, con la construcción del complejo y la mera agregación de vecinos. Su nacimiento implica el acto jurídico formal de la constitución.
A continuación te contamos qué conlleva. Presta atención.
Las claves de una comunidad de vecinos
Partimos de que hay personas que viven en edificios que optimizan los espacios destinados a la vivienda. No cuentan con un complejo para ellas mismas y sus familias, sino que hacen uso del que también utilizan otras.
Por consiguiente, se unen dos conceptos relacionados con el disfrute de la vivienda. Por una parte, la propiedad de un espacio determinado e independiente (desde una residencia habitual a un local comercial). Por otro lado, en las fincas aparece la realidad de la copropiedad, la cual se materializa en una serie de espacios comunes por lo que respecta al edificio.
Son estas zonas comunes (pasillos, garajes, portales, jardines, instalaciones de ocio, ascensor, etc.) las que nos interesan a la hora de explicar en qué consisten las atribuciones propias de una comunidad de propietarios. El uso de estas áreas, en lugar de ser privativo (como lo es el de la casa propia), resulta compartido.
Por consiguiente, es preciso estipular unas normas que regulen cómo se emplean estos espacios. Básicamente, por dos razones fundamentales. En primer lugar, por el hecho de que es necesario fijar unas pautas de comportamiento que garanticen una buena convivencia entre el vecindario. En segundo lugar, debido a que estas zonas requieren un mantenimiento que permita un uso en el estado oportuno de las instalaciones. De lo contrario, se deteriorarían y no resultarían cómodas ni funcionales.
Por otro lado, este conjunto de propietarios de viviendas que comparten el uso de los espacios comunes de un edificio cuenta con algunas normativas a las que puede, en caso de duda, remitirse. Nos referimos a la Ley de Propiedad Horizontal y al artículo 396 del Código Civil.
Para que no reine el caos en las áreas comunes ni en los comportamientos vecinales que puedan perjudicar a los demás, cabe la posibilidad, como señala la primera ley que te citamos en este artículo, de constituir una comunidad.
En este sentido, te interesa conocer los pasos que tienes que dar a la hora de hacerla efectiva. Toma nota de ellos.
En la administración de fincas conocemos los entresijos de estas comunidades
Como en el ámbito de la administración de fincas estamos especializados en actuar como mediadores entre quienes forman parte de estas comunidades, uno de los conocimientos que queremos compartir contigo es el de cómo se fundan.
En este aspecto, has de seguir una secuencia de decisiones y actos jurídicos que las sustancien. En las siguientes líneas te explicamos las claves de estos procesos.
1. La solicitud del título constitutivo
Lo primero que tienes que hacer es acercarte al Registro de la Propiedad en el que esté inscrita la finca en cuestión. Es en esta instancia donde puedes pedir el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal del edificio.
2. Adquisición de un libro de actas
Se trata de un artículo que vas a poder encontrar en las papelerías y te va a servir para recoger de una forma clara y ordenada los asuntos que van surgiendo en el devenir de la comunidad.
3. Legalización del libro de actas
Antes de proceder a la recopilación de las actas en el libro pertinente, este debe ser diligenciado. Este trámite se lleva a cabo nuevamente en el Registro de la Propiedad al que corresponda la finca.
4. Celebración de la primera reunión con los comuneros
Es el momento entonces de convocar la reunión de los miembros de la comunidad, la cual va a tener la denominación de constituyente. Este acto debe culminar en la creación formal de la comunidad. Las decisiones más significativas a adoptar en el marco de esta cita son las siguientes:
– Van a ser elegidas las personas que se tienen que encargar de legalizar este órgano. Básicamente, son el presidente, secretario y administrador. También hay que elaborar un presupuesto de gasto para poder arrancar.
– Se aprueba un fondo de reserva y se le dota de una cantidad de dinero. Has de saber que esta no tiene que ser menor que el 10% del presupuesto del año.
– Para que todos los vecinos puedan conocer sus derechos y obligaciones y realizar las consultas pertinentes, se debería aprobar unos Estatutos y normas de comportamiento de la comunidad, así como facilitar la escritura de obra nueva y división horizontal a cada propietario.
– Se aprueba una cuenta en un banco, que es en la que se van a materializar los movimientos económicos que se decidan en la junta de propietarios.
– Finalmente, se procede a la redacción del acta de constitución de la comunidad. Se incluyen en ella los pactos alcanzados en la junta de propietarios. Asimismo, es la primera de las que van a hacerse constar en el libro que se reservó a estos efectos.
5. Se obtiene el NIF
Por último, es preciso acudir a la Delegación de Hacienda que corresponda para acceder a este documento clave para la gestión de la comunidad.
Su consecución, por otra parte, requiere la cumplimentación del modelo 037 de la AEAT, el cual ha de llevar la firma del presidente comunitario. Aparte, resulta fundamental acreditar los siguientes documentos: la escritura de división horizontal del edificio, copia del nombramiento presidencial y fotocopia del DNI del presidente de la comunidad.
Una vez sustanciado este último acto jurídico, ya estamos en disposición de tomar las primeras decisiones de funcionamiento en el edificio en representación de la comunidad.
En definitiva, la comunidad de propietarios es un órgano que se ha revelado como un instrumento indispensable para gestionar la vida en común en los edificios.
