Según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que a cada piso o local se le atribuye una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble y referida en centésimas del mismo.
Esta cuota de cada piso o local aparecerá en la escritura de división horizontal del edificio y vendrá reseñada en cada una de las escrituras de propiedad de cada elemento privativo.
A su vez, servirá para determinar las cargas y beneficios que cada propietario de un elemento privativo (piso o local) tendrá en el edificio.
Así servirá para conocer en cuánto tendrá que participar dicho elemento privativo al mantenimiento y sostenimiento de todos los gastos de la comunidad de propietarios.
Si un piso tiene asignada en la escritura de propiedad una cuota de participación en el total del edificio del 2,450%, deberá contribuir a los gastos totales de mantenimiento del edificio en dicho porcentaje, salvo que en el título constitutivo o por acuerdo unánime se haya dispuesto la contribución de otra manera o esté exento del pago de algún elemento.
De esta manera, se puede dar que en el título constitutivo del edificio se haya hecho constar que algunos elementos privativos no participen en los gastos de algunos elementos o servicios (en ocasiones los locales no contribuyen al pago de mantenimiento del ascensor), en cuyo caso estarán exentos.
También por acuerdo unánime de la comunidad se puede decidir que algunos gastos comunitarios no se abonen según la cuota de participación sino por ejemplo que todos los propietarios paguen igual (gastos de calefacción).
Para que el acuerdo de modificación de la contribución a los gastos distinta de la que figura en el título constitutivo sea válido, se requiere que la propuesta de modificación se incluya como punto del orden del día de la Junta, que se haya discutido en la Junta de propietarios. que se apruebe por una unanimidad y que dicho acuerdo se lleve al Registro de la Propiedad para que vincule a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.
Es habitual que las cuotas de participación sean determinadas por el promotor del edificio cuando otorga la escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de cada piso o local. También pueden establecerse las cuotas de participación por acuerdo de todos los propietarios y por resolución judicial, aunque estos supuestos son menos habituales.
Aunque el promotor estableciera las cuotas de participación en el Título constitutivo, estas no son inmutables, pero la modificación, recordamos, requiere del acuerdo unánime de todos los propietarios, siendo este un requisito legal imperativo.
