Órganos de Gobierno: figuras que se contemplan en dicha ley
La Ley de Propiedad Horizontal es el conjunto de normas que regula las relaciones, derechos y obligaciones entre los propietarios o vecinos de varios inmuebles que pertenecen a la misma comunidad o edificio según la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
La Propiedad Horizontal viene definida en el artículo 396 del Código Civil “diferentes pisos o locales de un edificio o partes de ellos”, donde se define como un tipo especial de propiedad caracterizada por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos: 1) El derecho particular y exclusivo de propiedad sobre un espacio perfectamente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y 2) La copropiedad, junto con los demás propietarios de viviendas o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Por ende, la legislación vigente en materia de propiedad horizontal está compuesta por el Código Civil y la Ley 49/1960 de 21 de julio. Ambas normativas, junto con los títulos constituyentes, estatutos y reglamentos de cada condominio, conforman el reglamento que deben seguir los propietarios en régimen de propiedad horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son los cargos que gobiernan en una comunidad de propietarios, quiénes pueden ostentarlos y cómo deben constituirse éstos.
La comunidad de propietarios es instituida en junta o asamblea para poder gobernar. En ella, se elige un presidente de la comunidad que es el encargado de materializar las decisiones de la junta, apoyándose en las figuras del administrador y del secretario.
Comunidad de propietarios
La comunidad de propietarios es el conjunto de copropietarios de los elementos comunes de una edificación, donde en sí, son propietarios de un inmueble. La comunidad de propietarios se establece en el Título Constitutivo y es regulado en los Estatutos de la comunidad según conformidad a la Ley de Propiedad Horizontal.
Según establece la Ley:“La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor”.
Los órganos de gobierno de la comunidad, son los que se recogen a continuación:
Junta de propietarios
La Junta de propietarios es el órgano de gobierno de la comunidad de propietarios, y está compuesto por los titulares de todos los inmuebles del edificio. La toma de decisiones se realiza por acuerdos mayoritarios o unánimes.
“La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, y ha de reunirse necesariamente una vez al año”.
Lo que corresponde a la Junta de Propietarios (según lo recogido en la propia ley):
- Nombrar y destituir a las personas que ejerzan los cargos mencionados en este post (presidente/vicepresidente, administrador de la comunidad y secretario) y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales hagan contra la actuación de éstos.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previstos, así como las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la edificación, ya sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas correspondientes al régimen interior.
- Conocer y tomar decisiones en los demás temas de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o debidas para el mejor servicio de la comunidad.
Presidente y vicepresidentes de la comunidad
Presidente
El presidente es el máximo representante de la comunidad de vecinos, debe ser un propietario de ésta y es un cargo irrenunciable, según establece la ley. Se encarga de gestionar los asuntos relacionados con la comunidad.
Vicepresidente/s
El vicepresidente o vicepresidentes de la comunidad sustituyen al presidente en su ausencia, vacante o incapacitación.
La existencia de vicepresidente en una comunidad será facultativa, es decir, se puede tener o no, en cualquier caso, no es obligatorio. Su nombramiento se realizará por el
mismo procedimiento que el que está establecido para la designación del presidente.
Las funciones, tanto del secretario como del administrador, serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que o bien los estatutos o bien la Junta de propietarios (por mayoría), dictamine que dichos cargos estén separados de la presidencia.
“El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él”.
- Quién lo puede ostentar: propietarios de un inmueble en el edificio
- Elección: mediante elección, turno rotatorio o sorteo.
- Renovación: cada año
Administrador de la comunidad
El administrador de fincas o de comunidades es aquel profesional que gestiona las áreas económico-contables, asesoría, secretaría y conservación de la comunidad, a petición expresa de la junta de propietarios.
No tiene obligación de ser miembro de la junta, y debe estar colegiado obligatoriamente en un Colegio Profesional de su provincia.
Tiene que ser designado por la Junta y puede ser sustituido, sea o no miembro de ella. Le corresponde actuar siempre en dependencia de ésta, sin menoscabar el cumplimiento en todo caso de las obligaciones que directamente se le imponen.
- Quién lo puede ostentar: cualquier persona cualificada (puede ser propietaria o no)
- Elección: por mayoría en la Junta.
Corresponde al administrador:
- Velar por una buena administración de la finca o comunidad, sus instalaciones y servicios, así como comunicar las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con suficiente antelación y, además, someter a la Junta el plan de gastos previsibles, procurando los medios necesarios para hacer frente a ellos.
- Estar al pendiente de la conservación de la finca o comunidad, adoptando medidas para las oportunas reparaciones que resulten urgentes, notificando al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Efectuar los acuerdos adoptados en materia de obras, llevar a efecto los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, dado el caso, como secretario de la Junta y custodiar la documentación de la comunidad, para que siempre esté a disposición de los titulares.
- Demás atribuciones que hayan sido conferidas por la Junta.
Secretario de la comunidad
La figura del secretario en la Junta de propietarios, se encarga de gestionar los documentos oficiales ( ya sean levantar y cerrar actas, guardar documentos, etc.) o hacer llegar al resto de propietarios las debidas comunicaciones, citaciones o notificaciones, que sean necesarias para el buen funcionamiento de la comunidad.
- Quién lo puede ostentar: cualquier persona
- Elección: por mayoría en la Junta.
Según la ley en vigor, aunque cualquier vecino de la propiedad puede ser el secretario de la Junta, también se puede delegar este cargo en un tercero externo a la finca o edificación (al igual que el administrador).
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